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01

治安管理

（一）治安管理方式

1.封閉式管理

這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門或別墅、高級(jí)寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。其管理特點(diǎn)是整個(gè)物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行證件，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)方可入內(nèi)。

2.開放式管理

一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。

（二）物業(yè)治安管理的內(nèi)容

1. 物業(yè)治安管理的一般性內(nèi)容

（1）建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)

（2）制定和完善各項(xiàng)治安管理制度

（3）負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故。

（4）配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及其周圍的違法犯罪活動(dòng)。

（5）根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實(shí)際情況，實(shí)行24小時(shí)或特定時(shí)間保安員巡視值班。

（6）加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)車輛的安全管理，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、無交通事故發(fā)生、無車輛亂停亂放現(xiàn)象。

（7）完善轄區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施。

（8）定期對(duì)保安員開展各項(xiàng)培訓(xùn)工作。

（9）密切聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人，做好群防群治工作。

（10）與物業(yè)周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系。

2. 門衛(wèi)安全管理

（1）為業(yè)主、使用人及客人提供引導(dǎo)服務(wù)。

（2）為業(yè)主、使用人及客人提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)的簡(jiǎn)單咨詢答問。

（3）當(dāng)業(yè)主、使用人及客人攜帶較多物品時(shí)，為其提供必要的幫助。

（4）為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行的服務(wù)。

（5）按有關(guān)規(guī)定對(duì)人員、物品出入進(jìn)行必要的檢查、登記與控制。

（6）疏通車輛和人員進(jìn)出，維持門崗周圍交通秩序。

3. 巡邏安全管理

（1）巡邏的范圍

保安巡邏范圍只嚴(yán)格限定為物業(yè)的公共地方如轄區(qū)的綠化區(qū)、休閑娛樂場(chǎng)所、車場(chǎng)、樓宇的公共走廊、電梯廳、走火梯通道、天臺(tái)、設(shè)備用房、洗手間等。保安員一般不允許進(jìn)入業(yè)主、使用人私人物業(yè)空間。

（2）巡邏方式

①定時(shí)、不定時(shí)巡邏。定時(shí)巡邏一般1至2小時(shí)進(jìn)行一次。

②著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服巡邏，保安部經(jīng)理著便衣巡邏。

③晝間巡邏和夜間巡邏。晝間巡邏主要任務(wù)是檢查轄區(qū)內(nèi)的安全秩序情況，防范、消除各種不安全因素，制止違法犯罪活動(dòng)，為業(yè)主、使用人提供必要的幫助等。夜間巡邏除上述任務(wù)外，還要對(duì)定時(shí)運(yùn)行設(shè)備、物業(yè)區(qū)域、隱蔽和易發(fā)事故地段作重點(diǎn)檢查巡視，進(jìn)行必要的上鎖、開關(guān)、提醒、登記、報(bào)告。

（3）電子巡更

為監(jiān)督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區(qū)或商業(yè)大廈都安裝電子巡更系統(tǒng)，配備電子巡更器。

4.監(jiān)控安全管理

（1）電視監(jiān)控系統(tǒng)

電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視屏幕和錄像機(jī)三部分組成。

電視監(jiān)控系統(tǒng)在進(jìn)行監(jiān)視的同時(shí)，可以根據(jù)需要定時(shí)啟動(dòng)錄像機(jī)、伴音系統(tǒng)和時(shí)標(biāo)裝置，記錄監(jiān)視目標(biāo)的圖像、數(shù)據(jù)、時(shí)標(biāo)，以便存檔追蹤分析處理。

（2）電子保安系統(tǒng)

電子保安系統(tǒng)是利用安裝在物業(yè)不同部位的各種監(jiān)測(cè)控制器件，通過感應(yīng)、遙測(cè)，一旦有非法侵入、盜竊等情況，即會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)。

常用的監(jiān)測(cè)器件有門窗電磁開關(guān)，監(jiān)測(cè)破壞玻璃或者外力撞擊的振動(dòng)傳感器，監(jiān)測(cè)人體散發(fā)熱量的紅外線傳感器，監(jiān)測(cè)人體和物體變化的光電、超聲波和微波傳感器等。

常用的報(bào)警輸出為報(bào)警發(fā)聲器、警號(hào)、警燈等。

（三）安全管理標(biāo)識(shí)的設(shè)置

在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)易發(fā)生人身安全隱患的地方主要有配電室、天 臺(tái)、

墻、煤氣房、停車場(chǎng)、施工現(xiàn)場(chǎng)等。對(duì)上述位置亦設(shè)立明顯警示標(biāo)識(shí)。

在墻、天臺(tái)等地圍墻上應(yīng)設(shè)置“危險(xiǎn)請(qǐng)勿攀爬”警示牌；

在配電室、煤氣房等地應(yīng)設(shè)置“閑人免進(jìn)”、“禁止煙火”等警示牌；

在清潔現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)放置“小心地滑”警示牌：

外墻清洗等高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)擺放“正在施工”、“高空作業(yè)”等警示 牌；

在存放有毒物品或危險(xiǎn)物品的場(chǎng)所要放置“危險(xiǎn)，小心有毒”等相應(yīng)的 警示牌；

在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)立各種指示燈、警示語(yǔ)、防撞防滑標(biāo)識(shí)，人行道、車行 道、進(jìn)

口出口標(biāo)識(shí)、標(biāo)高、限速等。

02

消防管理

（一）預(yù)防火災(zāi)的基本措施

1. 控制可燃物

具體方法有：控制可燃物品的儲(chǔ)存量；以難燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火極限；保持可燃物處于良好的通風(fēng)狀態(tài)等。

2. 隔絕助燃物

就是破壞燃燒的助燃條件，具體措施有：將易燃、易爆物的生產(chǎn)置于密閉的設(shè)備中進(jìn)行；對(duì)容易自燃的物品進(jìn)行隔絕空氣存放；變壓器充惰性氣體進(jìn)行防火保護(hù)；關(guān)閉防火門、窗，切斷空氣對(duì)流；用沙、土覆蓋可燃油液等。

3. 消除著火源

消除著火源，就是破壞燃燒的熱能源，具體措施有：安裝防雷、防爆裝置；采取控溫、遮陽(yáng)等措施避免著火源；在建筑物之間構(gòu)筑防火墻，在同一大廈不同樓層之間及同一樓層的不同區(qū)域安裝防火卷簾等。

（二）火災(zāi)撲救的基本方法

1. 窒息滅火法

就是根據(jù)可燃物燃燒需要足夠的空氣（氧氣）這一條件，采取適當(dāng)措施阻止空氣流入燃燒區(qū)，或采用不燃物、惰性氣體沖淡空氣中的氧氣含量，使燃燒物缺乏氧氣的助燃而熄滅。這種滅火方法適用于撲救密閉的房間和生產(chǎn)裝置、設(shè)備容器內(nèi)的火災(zāi)。

2. 冷卻滅火法

是根據(jù)可燃物發(fā)生燃燒必須達(dá)到一定溫度的這一條件，將水或滅火劑直接噴灑在燃燒物上，使燃燒物的溫度降低到燃點(diǎn)以下，從而終止燃燒。此法還可用于冷卻尚未燃燒的物體，如建筑構(gòu)件、設(shè)備等，避免它們受熱幅射影響而發(fā)生燃燒或爆炸。

3. 隔離滅火法

是根據(jù)發(fā)生燃燒必須具備可燃物這一條件，將與燃燒物鄰近的可燃物隔離開，阻止燃燒進(jìn)一步擴(kuò)散。

4. 抑制滅火法

就是將滅火劑噴在燃燒物上，使其參與燃燒反應(yīng)，使燃燒中產(chǎn)生的游離基消失，形成穩(wěn)定分子或低活性游離基，從而使燃燒終止。

（三）消防管理措施

1. 貫徹落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則

“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則的中心就是層層落實(shí)防火責(zé)任制，從而調(diào)動(dòng)各

部門、各崗位和全體員工搞好消防工作的積極性。

作為物業(yè)服務(wù)公司的法人代表要對(duì)本單位的防火安全工作負(fù)全面責(zé)任；

物業(yè)服務(wù)公司各部門經(jīng)理要對(duì)本部門的防火安全負(fù)責(zé)；

各班組負(fù)責(zé)人以至每個(gè)職工都要對(duì)自己管轄工作范圍內(nèi)的防火安全負(fù)

責(zé)。

2. 建立健全消防安全制度

（1）消防中心值班制度

消防值班人員必須樹立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)控工作。

（2）動(dòng)用明火管理制度

（3）施工防火安全管理制度

凡是進(jìn)入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)裝修的施工單位都必須遵守管理公司的裝修安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。

（4）重點(diǎn)部位防火管理制度

（5）消防安全檢查制度

防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機(jī)房、油庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、廚房、商場(chǎng)、資料室、娛樂場(chǎng)所等物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域的防火管理。為此須在以下方面加強(qiáng)管理。

3. 加強(qiáng)防火管理

（1）消防中心24小時(shí)對(duì)各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控，認(rèn)真落實(shí)巡邏制度。

（2）合理設(shè)置防火分區(qū)，以防火門或卷簾為分隔，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)防火責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。

（3）區(qū)域內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入，在醒目位置設(shè)置“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”、“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”等醒目的標(biāo)示牌。

（4）杜絕管轄區(qū)域電氣設(shè)備超負(fù)荷工作的現(xiàn)象，排除一切火災(zāi)隱患。

（5）對(duì)于公共區(qū)域，按防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時(shí)、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備。

（6）對(duì)食堂廚房等重點(diǎn)防火區(qū)域，除嚴(yán)格按規(guī)章制度實(shí)施管理外，應(yīng)加大消防檢查力度。

4. 加強(qiáng)消防教育培訓(xùn)

（1）對(duì)員工的培訓(xùn)教育

（2）對(duì)業(yè)戶的宣傳教育

03

道路與車輛管理

（一）停車場(chǎng)庫(kù)的建設(shè)

1．停車場(chǎng)庫(kù)的位置規(guī)劃

（1）是否經(jīng)濟(jì)

（2）是否因地制宜

2．停車場(chǎng)庫(kù)內(nèi)部要求

（1）停車場(chǎng)庫(kù)的光度要求

（2）停車場(chǎng)庫(kù)的設(shè)施要求

（3）停車場(chǎng)庫(kù)區(qū)位布置要求

（二）車輛管理制度

1．車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)

(1) 依法管理住大廈、交通、車輛。

(2) 按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛保管費(fèi)。

(3) 熟悉掌握大廈車輛流通情況，車位情況。

(4) 負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)，員工日考核，

(5) 負(fù)責(zé)每日工作檢查，填寫《車輛管理日檢表》

(6) 負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理問題和客戶投訴。

(7) 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

(8) 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，做好培訓(xùn)記錄。

(9) 定時(shí)向管理處主任匯報(bào)工作。

2．車輛管理員的崗位職責(zé)

(1) 負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)(庫(kù))的汽車、摩托車、保管站內(nèi)的自行車管理。

(2) 實(shí)行24小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。

(3) 按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對(duì)出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，填寫《車輛出入登記表》。

(4) 遵章守制，按時(shí)上下班，做好交接班。

(5) 按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開具發(fā)票，繳交營(yíng)業(yè)款。

(6) 負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放。

(7) 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。

(8) 負(fù)責(zé)停車場(chǎng)(庫(kù))的消防以及停車場(chǎng)(庫(kù))、值班室，崗?fù)ず拖窜嚺_(tái)的清潔工作。

3．車輛管理工作制度

（1）停車場(chǎng)(庫(kù))門衛(wèi)管理制度

（2）車輛管理員交接班制度

4．車輛管理規(guī)定

（1）停車場(chǎng)（庫(kù)）的管理規(guī)定

（2）小區(qū)停放車輛管理規(guī)定

（3）單車、摩托車管理規(guī)定

（4）機(jī)動(dòng)車輛行駛秩序管理

（三）車輛管理的工作程序

1．門衛(wèi)崗工作程序：

（1）車輛進(jìn)崗

（2）車輛出崗

2．停車場(chǎng)工作程序

（1）車輛進(jìn)場(chǎng)（庫(kù)）

（2）保管

（3）車輛出場(chǎng)（庫(kù)）

3．緊急情況處理

04

突發(fā)事件處理預(yù)案

（一）突發(fā)事件及其預(yù)案的種類

煤氣泄露應(yīng)急處理；

火警應(yīng)急處理；

火警預(yù)報(bào)應(yīng)急處理；

消防設(shè)備人為損壞應(yīng)急處理；

漏水（水浸）應(yīng)急處理；

電力故障應(yīng)急處理；

地震應(yīng)急處理；

電梯困人應(yīng)急處理；

住客受傷及意外應(yīng)急處理；

高空擲物應(yīng)急處理；

噪音污染應(yīng)急處理；

交通意外應(yīng)急處理；

發(fā)生自殺和企圖自殺應(yīng)急處理；

罪案現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理；

發(fā)生盜竊應(yīng)急處理；

發(fā)生搶劫應(yīng)急處理；

發(fā)生毆斗應(yīng)急處理；

發(fā)生偷車應(yīng)急處理；

擅自侵入應(yīng)急處理；

發(fā)生可疑物或爆炸物應(yīng)急處理；

接收恐嚇電話處理；

拾獲財(cái)物的處理；

水力系統(tǒng)故障的處理。

（二）突發(fā)事件處理程序

1．事前預(yù)防

（1）識(shí)別可知的安全隱患

1）摸底

2）清查

3）整理

4）分類

（2）應(yīng)急物資的準(zhǔn)備

（3）突發(fā)事件處理預(yù)案的演習(xí)

2．事中控制

（1）統(tǒng)一指揮原則

（2）服從命令原則

（3）主動(dòng)出擊原則

（4）靈活處理的原則

（5）安全第一的原則

（6）團(tuán)結(jié)協(xié)作的原則

3．事后改進(jìn)

（1）全面總結(jié)

（2）制定糾正措施

1）修改原預(yù)案誤漏之處

2）編制缺乏的預(yù)案

3）有針對(duì)性地開展培訓(xùn)

（三）突發(fā)事件處理預(yù)案

1．突發(fā)治安、刑事案件的處理預(yù)案

（1）一般處理程序

（2）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案

（3）現(xiàn)行違法犯罪行為的處理

（4）內(nèi)部違法犯罪案件的處理預(yù)案

（5）毆打暴力事件的處理預(yù)案

（6）治安緊急情況的處理預(yù)案

2．電梯困人救援的處理預(yù)案

3．消防火災(zāi)處理預(yù)案